Sổ hồng là loại giấy tờ có giá trị pháp lý quan trọng hàng đầu đối với bất động sản. Thế nhưng, thời gian gần đây tình trạng làm sổ hồng giả đang diễn ra ngày một phổ biến và lan rộng. Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật, người thực hiện có thể bị xử phạt hành chính nặng, thậm chí đối diện với án phạt tù. Trong bài viết này, Việt Long VID sẽ cùng bạn phân tích chi tiết về hành vi làm giả sổ hồng cũng như các mức xử phạt mới nhất theo quy định hiện hành.
Sổ hồng là gì?
Hiện nay, “sổ hồng” chính là tên thường dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là văn bản pháp lý quan trọng do Nhà nước cấp, nhằm xác nhận quyền hợp pháp về sở hữu và quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức đối với đất đai, nhà ở và những tài sản gắn liền với đất.
Loại giấy tờ này do UBND cấp tỉnh hoặc UBND quận/huyện/thị xã ban hành, trong đó bao gồm các thông tin chính:
- Quyền sử dụng đất ở: Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích đất được cấp, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất…
- Quyền sở hữu nhà ở: Diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu công trình, phần diện tích sử dụng chung và phần diện tích sử dụng riêng…
Những hình thức làm sổ hồng giả được bắt gặp hiện nay
Các thủ đoạn làm sổ hồng giả đang diễn ra khá tinh vi. Do giá trị lớn của bất động sản, nhiều đối tượng lừa đảo tìm cách chiếm đoạt quyền sở hữu thông qua giấy tờ giả. Vì vậy cả bên mua lẫn bên bán khi giao dịch sổ hồng, sổ đỏ cần luôn cảnh giác. Hiện nay có 3 phương thức làm sổ hồng giả thường gặp:
- Làm giả trên phôi thật: Kẻ xấu dùng phôi tài liệu hợp pháp để in và hoàn thiện sao cho rất khó nhận ra bằng mắt thường. Muốn phát hiện cần đưa đi đối chiếu tại phòng công chứng hoặc cơ quan địa chính để kiểm tra dấu, mã vạch và các yếu tố bảo mật khác.
- Đánh tráo sổ hồng thật: Thủ thuật là mượn sổ của chủ sở hữu rồi tráo đổi bằng tài liệu giả. Với chiêu này, chủ sổ nên kiểm tra kỹ khi nhận lại hoặc tốt nhất không nên giao sổ gốc cho người khác nếu không thực sự cần thiết.
- Làm sổ hồng giả hoàn toàn (nhưng thông tin đất đúng): Hình thức này phổ biến, thường dùng để rao bán các lô đất với giá rẻ bất thường nhằm dụ người mua. Dù vậy, đây lại là dạng giả dễ bị phát hiện hơn so với các phương thức tinh vi khác.
Hành vi làm sổ hồng giả sẽ bị xử lý ra sao?
Để xác định cụ thể hình phạt khi làm hoặc sử dụng sổ hồng giả, cần căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm và các quy định pháp luật hiện hành. Theo Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự năm 2017 (khoản 126, Điều 1), hành vi này có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức hoặc tội sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.
Trong trường hợp các tổ chức tiến hành làm sổ hồng giả nhằm mục đích giao dịch, thế chấp, mức xử phạt có thể là tiền từ 30 – 100 triệu đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm, phạt tù từ 6 tháng đến 7 năm. Ngoài ra, người thực hiện hành vi phạm tội còn có thể bị áp dụng thêm hình phạt bổ sung với mức phạt tiền từ 5 – 50 triệu đồng, tùy theo từng vụ việc cụ thể.
Đối với cá nhân, mức xử phạt được áp dụng theo Điều 35, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến giấy tờ, chứng từ sử dụng đất. Cụ thể, nếu hành vi làm sổ hồng giả chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự, người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính từ 10 – 30 triệu đồng và bị tịch thu giấy tờ giả. Trường hợp vi phạm ở mức độ nghiêm trọng hơn, cá nhân làm giả sổ hồng sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Cách phân biệt sổ hồng giả đề phòng lừa đảo
Hiện nay, sổ hồng được phát hành dưới dạng một tờ gồm 4 trang, in trên nền hoa văn trống đồng với màu hồng cánh sen. Cụ thể như sau:
- Trang 1: Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền với đất.
- Trang 2: Thể hiện chi tiết liên quan đến thửa đất, nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất.
- Trang 3: Sơ đồ thửa đất, nhà ở, tài sản đi kèm, đồng thời thể hiện các thay đổi của thửa đất sau khi được cấp giấy chứng nhận.
- Trang 4: Những biến động sau khi đã được cấp sổ hồng, chẳng hạn như thông tin về việc tặng cho, chuyển nhượng nhà đất, được thể hiện tại trang 3 và trang 4.
Ngoài ra, trong trường hợp sổ hồng được cấp lại do các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho…, văn bản này còn có thêm trang bổ sung nền trắng.
Dựa vào đặc trưng của từng trang, người dân hoàn toàn có thể áp dụng nhiều cách khác nhau để kiểm tra, phân biệt sổ hồng thật và sổ hồng giả, từ đó hạn chế tối đa nguy cơ bị lừa đảo.
Kiểm tra kỹ các thông tin cơ bản
Để phát hiện hành vi làm sổ hồng giả, người dân cần nắm rõ những thông tin cơ bản phải có trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Căn cứ Điều 3 Thông tư 23/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, sổ đỏ hợp pháp phải thể hiện đầy đủ các yếu tố sau:
- Quốc hiệu và Quốc huy: Xuất hiện trên mọi trang của sổ đỏ, in rõ ràng, sắc nét, không bị nhòe hoặc mờ.
- Thông tin về người sử dụng đất: Gồm tên chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản gắn liền với đất.
- Số phát hành Giấy chứng nhận: Được thể hiện bằng 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số màu đen. Nếu số phát hành bị thiếu hoặc in sai, đây có thể là dấu hiệu cho thấy giấy tờ giả mạo.
- Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Đây được coi là đặc điểm bảo mật quan trọng và bắt buộc phải có.
So sánh hoa văn trên sổ
Một cách đơn giản để phân biệt thật giả là sử dụng kính lúp soi các họa tiết in trên sổ hồng:
- Với sổ hồng thật, hoa văn được in theo công nghệ in offset, do đó đường nét hiển thị rất rõ ràng, tinh xảo, màu mực phủ đều và đồng nhất trên từng chi tiết.
- Ngược lại, sổ hồng giả thường được sản xuất bằng kỹ thuật in màu kỹ thuật số, vì vậy các đường nét thiếu sự sắc sảo, màu mực loang lổ, có chỗ đậm – nhạt không đều, kém tinh tế.
Kiểm tra số hiệu trên sổ hồng
Bạn có thể sử dụng đèn pin hoặc một nguồn sáng bất kỳ, chiếu ánh sáng xiên vào bề mặt giấy với góc khoảng 10 – 20 độ, tập trung vào phần có hình dấu ở góc dưới bên phải của trang bìa trước, ngay vị trí dấu nối. Tại khu vực này sẽ xuất hiện mã số hiệu được in hoặc đóng vào chính giữa dấu nối, thường được in bằng công nghệ Typo. Nếu là sổ thật, chi tiết này sẽ cân đối, còn trong trường hợp sổ hồng giả, mã số hiệu thường được in bằng kỹ thuật số màu nên dễ bị lệch khỏi vị trí chuẩn.
Ngoài ra, bạn cần đối chiếu thêm về chất liệu giấy, mã hồ sơ, con dấu, chữ ký, loại sổ (mới hoặc cũ), tiến hành kiểm tra thực tế cũng như rà soát lịch sử các thông tin giao dịch liên quan để đảm bảo tính xác thực.
Kiểm tra dấu hiệu bị tẩy xóa hoặc chỉnh sửa
Những chi tiết quan trọng như số sổ, loại đất, diện tích hay thời điểm cấp thường bị kẻ gian chỉnh sửa để hợp thức hóa mục đích lừa đảo. Đặc biệt, khi sổ có trang bổ sung, cần quan sát kỹ dấu giáp lai để phát hiện xem có biểu hiện bị can thiệp, tẩy xóa hay không.
Bên cạnh đó, đối với các sổ hồng đã từng đem đi thế chấp, người kiểm tra cần đối chiếu kỹ lưỡng dấu mộc và chữ ký của Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là yếu tố quan trọng nhằm xác minh tính xác thực, tránh tình trạng bị giả mạo thông tin.
Kiểm tra mã vạch
Một trong những cách đơn giản nhất để phát hiện sổ hồng bị làm giả là kiểm tra phần mã vạch in trên sổ. Mã vạch này được in bằng mực đen, đặt tại góc phải phía dưới của trang số 4. Đây là dữ liệu quan trọng do cơ quan Nhà nước sử dụng nhằm quản lý và tra cứu thông tin liên quan đến sổ hồng cũng như hồ sơ cấp sổ.
Thông thường, mã vạch sẽ gồm 13 chữ số và được thiết kế theo cấu trúc: MV = MX.MN.ST, trong đó:
- MX: Mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất. Khi đối chiếu, cần so sánh mã hành chính của xã, phường hoặc thị trấn nơi bất động sản tọa lạc với mã số ghi trên sổ hồng để xác định tính hợp lệ.
- MN: Mã năm cấp sổ đỏ, được ký hiệu bằng 2 số cuối cùng của năm cấp. Ví dụ, số 23 tương ứng với năm 2023.
- ST: Số thứ tự của hồ sơ đăng ký đất đai, lưu trữ trong hệ thống và gắn liền với lần cấp sổ đầu tiên theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Nếu sau khi kiểm tra phát hiện mã xã/phường (MX) hoặc mã năm cấp (MN) không khớp, thì hoàn toàn có thể kết luận đây là sổ hồng giả mà chưa cần phải kiểm chứng đến số thứ tự lưu trữ hồ sơ (ST).
Khi tìm hiểu về mức xử phạt đối với hành vi làm sổ hồng giả, người dân cần nắm rõ một số đặc điểm trong cấu trúc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phân biệt thật giả. Cụ thể:
- Đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) do UBND cấp tỉnh cấp cho tổ chức, dãy số in trên mã vạch sẽ được bổ sung thêm mã tỉnh trước mã số đơn vị hành chính cấp xã. Vì vậy, trong tình huống này, mã vạch trên sổ hồng gồm 15 số. Trong khi đó, những trường hợp khác chỉ có 13 số theo quy định.
- Ngoài ra, cần lưu ý rằng các sổ hồng khác nhau vẫn có thể trùng một mã lưu trữ hồ sơ đăng ký đất đai. Điều này xảy ra khi một bộ hồ sơ đăng ký có dung lượng thông tin quá lớn, buộc phải thể hiện trên nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau. Nội dung này đã được quy định rõ tại Điểm c, Khoản 9 Điều 6 và Khoản 8 Điều 7 của Thông tư 23/2014/NĐ-CP.
Những trường hợp sổ đỏ, sổ hồng không có mã vạch
Theo quy định pháp luật tại Việt Nam, kể từ năm 2009, tất cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) đều bắt buộc phải in mã vạch. Cơ sở pháp lý là Thông tư 17/2009/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 10/12/2009, trong đó nêu rõ mã vạch là yếu tố cần thiết để bảo đảm tính chính xác và thuận tiện cho công tác quản lý thông tin đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số trường hợp sổ hồng không hiển thị mã vạch, cụ thể gồm:
Sổ hồng được cấp trước năm 2009
Nếu sổ hồng được cấp phát trước khi Thông tư 17/2009/TT-BTNMT chính thức áp dụng thì việc thiếu mã vạch là điều hoàn toàn bình thường. Giai đoạn này chưa có quy định bắt buộc về mã vạch, vì vậy giấy chứng nhận được cấp trước mốc thời gian nói trên không cần có mã vạch. Việc sổ không có mã vạch trong trường hợp này không có nghĩa là sổ giả hoặc không có giá trị pháp lý.
Sổ hồng cấp sau năm 2009 nhưng phát sinh lỗi trong quá trình in ấn
Dù sau năm 2009 pháp luật đã quy định rõ ràng việc in mã vạch trên sổ hồng, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp hy hữu khi cơ quan cấp sổ gặp sự cố kỹ thuật hoặc sai sót trong khâu in ấn khiến sổ không có mã vạch. Trong tình huống này, người sử dụng đất vẫn có thể kiểm tra giá trị pháp lý của sổ qua các yếu tố khác như con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền và thông tin trên giấy chứng nhận.
Qua bài viết trên, Việt Long VID đã cung cấp cho bạn đọc những thông tin cần thiết xoay quanh việc làm sổ hồng giả phải chịu mức phạt ra sao, đồng thời hướng dẫn cách nhận biết sổ đỏ, sổ hồng giả một cách chính xác. Nếu bạn cần giải đáp chi tiết hoặc hỗ trợ trực tiếp liên quan đến sổ hồng hay dịch vụ pháp lý, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn kịp thời.
- Địa chỉ: Số 385/2A Nguyễn Chí Thanh, tổ 67, khu 7, Phường Tương Bình Hiệp, Thành phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương
- Hotline: 0911882040
- Email: vietlongvid@gmail.com
